Wat is het "Dolina-effect" en waarom is het een van de belangrijkste risico's op de vastgoedmarkt in Rusland en de GOS-landen? Een analyse van bedreigingen voor investeerders, redenen voor gerechtelijke annuleringen van transacties en aanbevelingen ter bescherming van de koper.
De term "Dolina-effect" is in gebruik geraakt na een spraakmakende zaak die verband houdt met de bekende zangeres Larisa Dolina. Onder deze benaming wordt een frauduleuze regeling verstaan waarbij de verkoper van een appartement (meestal een oudere persoon) na het sluiten van de deal deze via de rechtbank annuleert, stellende dat hij (of zij) slachtoffer is geworden van telefonische fraudeurs. Deze regeling stelt de "verkoper" in staat om het appartement terug te krijgen, terwijl hij de door de koper betaalde bedragen behoudt. Het ontstaan van de term is vastgelegd in de media en zelfs in encyclopedische bronnen: bijvoorbeeld, eind 2025 werd er op Wikipedia een artikel gepubliceerd met een gedetailleerde beschrijving van dit fenomeen (voornamelijk gerelateerd aan gevallen met oudere verkopers).
Geschiedenis van de term
In het centrum van de zaak ligt de casus van Larisa Dolina. In de zomer van 2024 verkocht de zangeres haar appartement in Moskou, waarbij ze het ontvangen geld aan oplichters overmaakte (gedeeltelijk via "veilige rekeningen"), en later bleek dat ze werd bedrogen. In september 2025 verklaarde de rechtbank de transactie ongeldig vanwege de "gebrek aan wil" van Dolina (zij was in de war gebracht), en kreeg zij haar appartement terug, terwijl de koper zowel haar huis als haar geld kwijt was. Dit spraakmakende precedent was een signaal: in het hele land verschenen soortgelijke verhalen. Verkopen en hun familieleden begonnen naar de rechtbank te stappen met eisen voor het terugkrijgen van woningen, stellende dat ze in de war waren gebracht. In de media en juridische gemeenschappen werd deze regeling aangeduid als het "Dolina-effect", toen een enkel precedent veranderde in een collectieve angst op de markt voor secundaire woningen.
Juridische essentie van het probleem
Het conflict van juridische belangen hierbij is eenvoudig: aan de ene kant is er de bescherming van de rechten van de "slachtoffer" verkoper (vooral de oudere, kwetsbare) op terugkeer van zijn eigendom, aan de andere kant de rechten van de goede trouw koper om het verworven huis te behouden. Aangezien het doorgaans onmogelijk is om een criminele band tussen de koper en de oplichters te bewijzen, passen de rechtbanken vaak normen toe die de verkoper beschermen tegen misleiding of bedrog. De belangrijkste grondslagen voor het erkennen van een transactie als ongeldig zijn de wezenlijke misleiding van de verkoper of bedrog (art. 178, 179 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).
- Rechters erkennen vaak transacties met kwetsbare verkopers ongeldig op basis van art. 177–179 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie (onbekwaamheid, misleiding, fraude).
- In de praktijk blijft de koper na het aanvechten van de overeenkomst zonder onroerend goed, en de betaalde middelen worden zelden teruggegeven - vaak blijven het geld "in beslag" tot het strafproces tegen de oplichters is afgerond.
- De positie van de rechtbanken is gericht op het beschermen van de "zwakke partij" in de transactie: als is bewezen dat de verkoper handelde zonder zich hiervan bewust te zijn (wegens leeftijd, ziekte, stress of druk), wordt de overeenkomst ontbonden, ongeacht de formele wettigheid van de registratie.
Schaal en gevolgen voor de markt
Het probleem is ver buiten het kader van één geval geraakt: in 2025 zijn al duizenden transacties door deze schema's aangevochten in heel Rusland. Zelfs als de officiële cijfers over transacties stabiel blijven, melden marktdeelnemers een toename van de bezorgdheid. Kopers weigeren transacties met verdacht lage prijzen of met oudere verkopers en eisen extra garanties. Veel secundaire transacties worden nu vergezeld van aanvullende controles en voorwaarden.
- In grote steden is er een sterke toename van veilige betalingen: bijvoorbeeld, notarissen in Sint-Petersburg melden dat tegen de herfst van 2025 het aantal transacties via een notariële deposito meer dan verdubbeld is.
- Makelaar bevestigen de complicatie van transacties met "pensionaarswoningen": er worden verklaringen van de psycho-neurologische klinieken ingevoerd, deelname van familieleden van de eigenaar, video-opnamen van zittingen en gedetailleerde documentexpertises.
- Een waarschijnlijke daling van de liquiditeit van dit onroerend goed: de markt vreest "volatiele" aanbiedingen, en woningen van gepensioneerden worden met korting verhandeld of blijven langer te koop staan.
Risico's voor kopers en verkopers
- Koper: verlies van eigendomsrecht (het appartement wordt teruggegeven aan de vorige eigenaar), bevriezing van een investering en hypotheekverplichtingen, langdurige juridische kosten en reputatierisico's.
- "Verkoper"-slachtoffer: risico om zowel het appartement als het geld kwijt te raken (vooral als de middelen aan oplichters zijn overgemaakt), druk van familierechter en wetshandhavers, de noodzaak om getuigenis te geven en deel te nemen aan rechtszaken.
Reactie van de staat en het professionele netwerk
De staat is de situatie nauwlettend aan het volgen. In de Staatsdoema worden wetsvoorstellen en beschermende maatregelen besproken: het verplicht stellen van notariële bekrachtiging van vastgoedtransacties, verplichte verzekering van appartementen onder bijzondere omstandigheden, invoering van een "afkoelingsperiode" (de middelen enkele dagen op een bankdeposito houden). De instanties coördineren de beoordeling van rechterlijke praktijken. Professionele gemeenschappen stellen ook nieuwe normen voor: bijvoorbeeld, de rechten van notarissen uitbreiden om de eigendomsgeschiedenis en de toestand van de verkoper te controleren, compliance van banken (verbod op "veilige rekeningen") versterken en aanbevelingen voor makelaars ontwikkelen bij transacties met kwetsbare eigenaren.
Praktische aanbevelingen voor kopers
Om het "Dolina-effect" in een specifieke transactie te verkleinen, moeten kopers:
- De verkoper en het object grondig controleren: een recente extractie uit het EGRN aanvragen (identificeert de eigendomsketen en beperkingen), de eigendomsdocumenten en aanwezigheid van lasten bestuderen.
- De toestand van de verkoper beoordelen: persoonlijk ontmoeten, gezins- en eigendomsomstandigheden verduidelijken, verdachte tekenen analyseren (stevige korting, urgentie, emotionele achtergrond).
- De transactie onder toezicht van experts laten plaatsvinden: een ervaren advocaat en notaris inschakelen, betalingen via een bankgarantie of notariële deposito afhandelen, waarbij de middelen pas aan de verkoper worden overgemaakt na registratie van de transactie.
- Waar mogelijk garanties betrekken: indien mogelijk familieleden van de verkoper of garantstelling in de transactie betrekken, die de vrijwilligheid van zijn (of haar) wil bevestigen en bereid zijn om het geld aan de koper terug te betalen indien de transactie wordt geannuleerd.
- Titeldverzekeringen overwegen: dit polis kan betaalde middelen terugbetalen in geval van latere erkenning van de transactie als ongeldig.
Praktische aanbevelingen voor oudere eigenaren
Om geen onderdeel te worden van een dergelijk verhaal, moeten oudere woningbezitters:
- Geen vertrouwen hebben in verdachte telefoontjes: berichten "van de autoriteiten" negeren en aanbiedingen om geld over te maken naar "veilige rekeningen" van onbekenden niet inwilligen.
- Voor verkoop advies inwinnen: voorwaarden bespreken met vertrouwenspersonen en een juridische adviseur, geen urgente transacties onder druk uitvoeren en geen documenten ondertekenen zonder hun essentie te begrijpen.
- Transacties veilig formaliseren: waar mogelijk notariële bekrachtiging en inventarisatie van goederen uitvoeren, vermijden om uitgebreide volmachten zonder noodzaak te geven.
- Beschermingsmechanismen gebruiken: in overleg met familieleden beperkte volmachten, bewindvoering of een verbod op geregistreerde transacties zonder persoonlijk betrokkenheid vaststellen. Ook nadenken over het opstellen van een testament of huwelijkscontract om van tevoren de bestemming van het eigendom te bepalen.
Mogelijke scenario's voor de toekomst
Als de huidige praktijk aanhoudt, zal het aantal juridische geschillen en wantrouwen alleen maar toenemen: transacties worden duurder en langer, en het segment met oudere verkopers kan afnemen. Tegelijkertijd zoeken autoriteiten en bedrijven naar een balans tussen belangen. Onder de besproken maatregelen zijn uitbreiding van de praktijk van verplichte titeldverzekering, invoering van een "afkoelingsperiode" (bijvoorbeeld een week waarin de middelen in de bank worden vastgehouden), het creëren van gecentraliseerde risicoregisters en verplichte controles van de mentale en financiële toestand van de verkoper.
Conclusies
Het "Dolina-effect" is geen eenmalige gebeurtenis van bekendheid, maar een symptoom van systemische kwetsbaarheid van de vastgoedmarkt voor fraude en juridische onzekerheid. Investeerders moeten zich herinneren: vastgoedtransacties vereisen zorgvuldige voorbereiding en professionele ondersteuning, vooral als de verkoper kwetsbaar is. Alleen een geïntegreerde aanpak - grondige controle van het object, notariële begeleiding, zorgvuldige organisatie van betalingen en risicoverzekering - kan dure verliezen voorkomen. Zonder dergelijke maatregelen kan het "Dolina-effect" bijna elke woningkoper treffen.
